عدم وجود عقد إيجار مكتوب. قضية الإيجارات القديمة والعلاقة المنظمة بين المؤجر والمستأجر تشغل بال ملايين المواطنين في السعودية والعالم العربي. بعد أن سعت الحكومة لإصدار تشريعات جديدة تتجنب عيوب القانون القديم ،لكن الواقع يؤكد أن المحاكم المصرية غارقة في الدعاوى القضائية المتعلقة بطرد أصحاب العقارات إلى المستأجرين.
هناك خلافات بين الطرفين ،بسبب الغياب التام للوعي بحقوق وواجبات كل جانب تجاه الآخر. الطريقة الوحيدة لحل هذا النزاع هي من خلال جلسة استماع في المحكمة.
في بعض الحالات ،قد يطردك المالك من منزلك. يمكن للمالك أيضًا إنهاء عقد الإيجار واتفاقية استئجار منزل أو شقة. قد ينتهي عقد الإيجار الخاص بك عند إنهاء عقد الإيجار أو انتهاك شرط عقد الإيجار.
وفي هذا المقال سنتناول موضوع عدم وجود عقد إيجار مكتوب عبر منصة المحامي السعودي.
عدم وجود عقد إيجار مكتوب
في هذا المقال سنسلط الضوء على مشكلة مهمة للغاية تهم ملايين الملاك والمستأجرين من خلال الإجابة على السؤال: متى يحق للمالك إنهاء عقد الإيجار؟ ورصدت 35 سببًا للإخلاء ،وإنهاء علاقة الإيجار ،وإنهاء عقد الإيجار ،في وقت وصفه مراقبون بأنه “وباء”. كما يسلط الضوء على بعض الطرق التي يمكنك من خلالها الدفاع عن نفسك ضد الإخلاء.
يوجد الحق في إنهاء عقد الإيجار في خمس حالات. في كثير من الحالات ،يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار عندما يفشل المستأجر في دفع الإيجار في الوقت المحدد ،أو في حالة تلف الوحدة بشكل لا يمكن إصلاحه ،أو إذا تسبب سلوك المستأجر في إلحاق الضرر بالمستأجرين الآخرين ،أو إذا لم يكن من الممكن الإشراف على أحد هذه المواقف.
5 حالات لفسخ عقد الايجار
الحالة الأولى:
إذا لم يدفع المستأجر الإيجار ،وفقًا للقانون القديم ،يجب على المالك إعطاء تحذير ثم الانتظار 15 يومًا قبل تقديم إشعار لإنهاء عقد الإيجار. إذا لم يقدم المستأجر عذرًا لعدم دفع الإيجار ؛ يجوز للملاك إنهاء عقود الإيجار الخاصة بهم.
ينص القانون الجديد على أنه يجوز إخلاء المستأجر الذي تم تحذيره ولم يستجب. يجب على المالك رفع دعوى قضائية مباشرة لطرد المستأجر.
-الحالة الثانية:
إنه إيجار من الباطن أو التنازل عن شقة للآخرين دون موافقة المالك.
-أما الحالة الثالثة:
هدم الجدران أو الجدران الواقية في العين أو الممتلكات هو شكل من أشكال الأضرار التي لحقت بالممتلكات المؤجرة. يجب إثبات ذلك بحكم نهائي ثم رفع دعوى إخلاء ،بينما في القانون الجديد يتم رفع دعوى إخلاء مباشر بسبب هذا الضرر ويتم إثبات هذا الضرر للمحكمة.
-والحالة الرابعة:
في حالة انتهاك الآداب العامة ،يتم التحقيق في الفعل أولاً بحكم قضائي ثم يتم رفع دعوى إخلاء ،وبالنسبة للقانون الجديد ،يتم رفع دعوى الإخلاء مباشرة.
-والحالة الخامسة:
إنه تغيير في الاستخدام دون موافقة المالك ،مثل تحويله من شقة إلى مكتب أو عيادة. في القضايا القانونية ،يقوم المالك برفع دعوى إخلاء.
35 حالة إخلاء من إيجار عقار.
في البداية ،تمثلت أسباب الإخلاء بموجب قانون الإيجارات القديم رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 في قضايا الإخلاء القانونية المذكورة في المادة 18 من الفصل الرابع ،القسم 2 ،القسم الفرعي 1 (2). من القانون 136 لسنة 1981 فقط:
ماذا حدث للبيت الذي هدم؟ هل المنزل به ثقب في جداره حيث كانت عين؟
إذا لم يدفع المستأجر الإيجار في غضون 15 يومًا من تاريخ إخطاره ،فيمكن للمالك تقديم طلب الإخلاء.
رفض المستأجر المتكرر دفع الإيجار. تحكم المحكمة في رفض المستأجر الدفع بدون سبب وجيه.
إذا أثبت المستأجر أنه تخلى عن العقار أو قام بتأجيره من الباطن دون إذن كتابي صريح من المالك.
إذا ترك المستأجر العقار لطرف ثالث أو قريب بقصد التخلص منه ،فيعتبر ذلك هجرًا.
إذا ثبت أن المستأجر قد استخدم مكان الإيجار بطريقة مزعجة للراحة ،فيمكن للمالك إخلائه بناءً على حكم المحكمة النهائي.
إذا ثبت أن المستأجر استخدم المسكن المؤجر أو سمح باستخدامه بطريقة تضر بالمبنى بحكم قضائي نهائي ،فيمكنك إخلائه.
إذا ثبت أن المستأجر استعمل المحل المؤجر أو سمح باستعماله بما يضر بالصحة العامة بحكم قضائي نهائي.
إذا استخدم المستأجر الشقة لأغراض تتعارض مع الآداب العامة ،فيمكنك إخلائها.
القضايا القانونية الأخرى التي يتم فيها أمر الإخلاء:
10-حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة.
في حالة وفاة المستأجر دون تمديد عقد الإيجار لزوجته أو أولاده ،عند ثبوت أنهم ورثته.
يجب أن يكون قد أقام مع زوجته لمدة عام على الأقل قبل الوفاة.
قضية المستأجر المحكوم عليه بالحبس أو السجن لارتكابه جريمة مخلة بالسمعة والشرف.
قدم المستأجر وثيقة مزورة في حالته مع المالك.
يعد استخدام العقار المؤجر لغرض آخر غير الغرض الذي تم من أجله انتهاكًا قانونيًا.
16- حريق في العين المستأجرة وحدث أضرار.
حالة تربية الدجاج أو الأغنام أو الخنازير في العقار المؤجر.
18- حالة مستأجر بناء 3 وحدات – و
لا تسري أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على:
19- البيوت الملحقة بالمرافق والمنشآت والمنازل الأخرى المشغولة بسبب العمل.
20. تصدر تصاريح العمل المؤقتة لمواجهة الحالات الطارئة ،ويصدر قرار من وزير الإسكان والتعمير بتحديد هذه الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن.
لا تنطبق أحكام قوانين الإيجارات القديمة على الشقق الواقعة في القرى.
لا تنطبق هذه الأحكام في المناطق السكنية التي لا تخضع لقوانين الحكومة المحلية.
23- إخلاء المساكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين.
إذا كانت اتفاقية الإيجار إما غير قانونية أو لا يمكن إثبات أن لها مدة ،وفقًا للمادة 565.
إذا تم تسليم العقار المؤجر بشرط عدم ملاءمته للغرض الذي تم تأجيره من أجله ،أو نقص هذا الغرض.
إذا كان العقار المؤجر بحالة خطرة. إذا كان في العقار المؤجر عيوب خطيرة.
يلتزم المستأجر بدفع رسوم الماء والكهرباء وغيرها عن مسكنه. يعتمد مقدار هذه الرسوم على كمية المياه والكهرباء والأشياء الأخرى المستخدمة في شهر واحد.
إذا انتهى عقد الإيجار الخاص بك وبقيت في العقار ،فقد يتم تجديده وفقًا لشروطه الأصلية ولكن لفترة غير محددة. تطبق المادة 563.
ينتهي عقد الإيجار في اليوم الأخير في الفترة المحددة في العقد دون إشعار الإخلاء ،وهو ما تتطلبه المادة 598.
يجوز إنهاء عقد الإيجار من قبل أي من الطرفين لخرق العقد. يجوز للمالك أيضًا إنهاء العقد بعد فترة زمنية محددة ،لأنه من حقه القيام بذلك ،حتى لو لم يخالف المستأجر العقد.
30-اتفاق العاقدين على إنهاء العقد.
31-تحقق شرط فاسخ صريح.
32-اتحاد الذمة.
في حالة عدم وفاء أحد الطرفين بالتزاماته ،يُلغى.
34-هلاك العين المؤجرة.
35- إبطال سند ملكية المؤجر أو فسخه. سينتهي عقد الإيجار عند انتهاء مدته.
في ضوء أحكام المادة السابقة ،يمكنك أن ترى أن أسباب الإخلاء قد تم ذكرها من قبل المشرع وحده وهي قواعد فورية تتعلق بالنظام العام. يمكن تعديلها أو قياسها. عليها ،لأنها واردة ،على سبيل المثال لا الحصر ،في البيان الذي تمليه مراعاة النظام العام الذي استلزم إصدار تشريع خاص.
وافق وزير الإسكان ماجد الحقيل على جدول المخالفات والجزاءات المتعلقة بالمكاتب العقارية ،بعد إحالة الهيئة إلى وزارة الإسكان.
وجاءت الغرامات على النحو التالي:
الغرامة للمرة الأولى 500 ريال ،والمرة الثانية 1000 ريال ،والمرة الثالثة لا تزيد عن 25 ألف ريال ،والمرة الرابعة يغلق المكتب لمدة معينة لا تزيد على سنة ،أو يلغى الترخيص نهائيا.
إذا لم تكن مسجلاً في الشبكة الإيجارية ستدفع غرامة قدرها 1000 ريال عن المخالفة الأولى و 2500 ريال للمخالفة الثانية و 25 ألف ريال للمخالفة الثالثة وتوقف رخصتك أو تلغى.
إذا كان لديك عقد إيجار إلكتروني وليس لديك إيصال ورقي ،فسيتم تغريمك 1000 ريال للمرة الأولى ،و 2500 ريال للمرة الثانية ،و 25 ألف ريال للمرة الثالثة. وبعد أربعة انتهاكات ،سيتم إلغاء ترخيصك أو إغلاق عملك بشكل دائم.
في حال تجاوزت الغرامة اثنين ونصف بالمائة من إيجار السنة ولو كان العقد لمدة أطول تكون الغرامة في المرة الأولى 3000 ريال وفي المرة الثانية 6000 ريال وفي المرة الثالثة لا تتجاوز 25000 ريال وفي المرة الرابعة يغلق المكتب لمدة معينة لا تزيد عن سنة. أو إلغاء الترخيص الخاص بك بشكل دائم.
بالمخالفة لعدم تحديد عمولة البيع بالاتفاق بين صاحب المكتب العقاري والبائع والمشتري ،أو عدم تحديد الجهة أو الأطراف التي تتحمل تلك العمولة ،تكون الغرامة في المرة الأولى 1500 ريال ،وفي الثانية. زمن 3000 ريال وفي المرة الثالثة لا يتجاوز 25 ألف ريال وفي المرة الرابعة يقفل لفترة معينة. لا تتجاوز السنة أو تلغي. التصريح دائم.
إذا تلقى المكتب أموالاً من المشترين أو المستأجرين ،فهذا لا يمثل انتهاكًا لرخصته ولكن سيتم معاقبته وفقًا للمبلغ المستلم. المرة الأولى: 3000 ريال ،المرة الثانية: 6000 ريال ،المرة الثالثة: 25 ألف ،المرة الرابعة: تلغى الرخصة. أو تم إلغاؤها نهائيًا.
في حال تسلم صاحب المحل أي مال عدا ماله في المرة الأولى بغرامة 1500 ريال وفي المرة الثانية 3000 ريال وفي المرة الثالثة لا يتجاوز 25 ألف ريال وفي حال إدانته بجريمة رابعة. سيواجه السجن لمدة سنة على الأقل. الترخيص دائم.
كما تشمل قائمة المخالفات والغرامات أنه في حالة مزاولة المكتب العقاري نشاطاً غير النشاط التجاري المحدد في السجل العقاري ،تكون الغرامة 2000 ريال في المرة الأولى ،و 4000 ريال للمرة الثانية ،و 25 ألف ريال. للمرة الثالثة ،وإقفال أنشطتها لمدة عام. الترخيص دائم.
وغرامة بيع منزل متنازع عليه 2000 ريال. وغرامة المرة الثانية 4000 ريال. للمرة الثالثة لا يتجاوز 25 ألف ريال. يجوز للمرة الرابعة إغلاق المكتب العقاري لمدة تصل إلى عام أو إلغاء الترخيص إلى أجل غير مسمى.
مخالفة الوساطة أو بيع أي عقار دون حيازة مستندات الملكية الغرامة 2000 ريال لأول مرة. وتزيد الغرامة إلى 4000 ريال للمرة الثانية ومرة أخرى إلى 25 ألف ريال للمرة الثالثة. في حالة وقوع المخالفة الرابعة المنصوص عليها في هذا القانون ،يلغى الترخيص مؤقتا أو نهائيا.
مخالفة عدم إعادة المستندات والشيكات لأصحابها عند الطلب الغرامة الأولى 1000 ريال والثانية 2000 ريال والثالثة لا تتجاوز 25 ألف ريال والمرة الرابعة يغلق المكتب. لمدة محددة لا تزيد عن سنة أو يتم إلغاء الترخيص.
بالإضافة إلى الغرامة للمرة الأولى وقدرها 5000 ريال ،والمرة الثانية عشرة آلاف ريال ،والمرة الثالثة لا تتجاوز 25 ألف ريال ،والمرة الرابعة يغلق المكتب لمدة محددة لا تتجاوز سنة ،أو الرخصة. تم إبطالها بشكل دائم.
في حال عدم مزاولة النشاط العقاري في مكان منفصل مناسب تكون الغرامة لأول مرة 500 ريال والمرة الثانية 1000 ريال والمرة الثالثة لا تتجاوز 25000 ريال (حوالي 5 دولارات) والمرة الرابعة المكتب مغلق لمدة لا تزيد عن سنة. أو سيتم إلغاء الترخيص.
في حالة مخالفة السجل التجاري تكون الغرامة 2000 ريال. وفي حال تكرار المخالفة ترتفع الغرامة إلى 4000 ريال. المرة الثالثة التي تخالف فيها السجل التجاري قد يكون 25 ألف ريال. وإذا تم إغلاق مكتبك لمدة لا تزيد عن عام واحد ،أو إذا تم إلغاء ترخيصك نهائيًا.
في خطوة جديدة للتحول من العقود الورقية ،تحاول وزارة العدل إبرام عقد إيجار إلكتروني. ستشمل خصخصة جميع المحاكم القضائية قريبًا أولئك المستأجرين إلكترونيًا فقط. هذا يعني أنه لا يتم اعتبار أي عقود إيجار سارية المفعول إلا إذا تم تسجيلها في الشبكة الإلكترونية لخدمات التأجير. ما لم يكن عقد الإيجار هذا مسجلاً في الشبكة الإلكترونية ،فهو عقد ساري المفعول. لن تنظر المحاكم في القضية المتعلقة بنزاعات الإيجار ما لم تكن ضمن عقود “الإيجار” القياسية ،كما يقول أحد الخبراء. باستثناء عقود ما قبل التاريخ القديمة تم تحديد شرط شرعية البناء في منشور وزارة العدل.
وشدد التعميم الصادر عن وزير العدل الدكتور وليد الصمعاني على ضرورة مراعاة ذلك في القضايا المتعلقة بهذا الأمر للعقود المبرمة بعد تاريخ جمادى الأولى 1440 هـ حيث تأتي هذه الخطوة بعد الوزارة. اتخذ مجلس الإسكان خطوة سابقة للحث على التسجيل على الشبكة الإلكترونية بوقف الرسوم على العقود عام 2018 ،بحيث لا يستغرق تسجيلها أكثر من ثلاثة أيام كما هو متعارف عليه. البرنامج مجاني ولمدة 12 شهرًا من تاريخ انتهائه بعد تسجيل مكاتب “العقارات” “الوسطاء”. الدورات اختيارية للبدء حتى تصبح إلزامية للجميع ،سواء كان المالك أو المستأجر أو سمسار عقارات.
حفظ الحقوق
وزارة العدل وجهت رسالة تعميمية تطالب جميع المسلمين بالحفاظ على حقوق الجميع ،وهكذا فإن الرابع من جمادى الأولى 1440 سيخضع لنظر المحاكم ،لكنه ليس أمرًا تنفيذيًا ،بينما يتم إبرام العقود. بعد هذا التاريخ يجب أن يكون إلكترونيًا حتى يتم النظر فيها في المحاكم الشرعية. سيحدث هذا عندما يتم النظر فيها في المحكمة. تقليل النزاعات في المحاكم وتقليل تسويف الإيجار.
سد الثغرات
وأوضح السمسار العقاري ثامر القرشي أن عقد “الإيجار” له أثره في تصحيح أي أخطاء ،بعد أن بدأ العمل مع السماسرة وأصبح على دراية بأي ثغرات في العقد ،ثم أصبح اختياريًا ،ثم أصبح إلزاميًا. ولتسجيل أصحاب العقارات وزيادة عدد المسجلين ،وضعت وزارة الإسكان التسجيل المجاني لحين خروجها. 2019 ،وهو أيضًا عام يشهد طلبًا كبيرًا في سوق العقارات. أصبح المؤجر مهتمًا بتحويل عقوده الورقية إلى عقود إلكترونية. ونتيجة لذلك ،تم تسجيل أكثر من 800 ورقة في اليوم من خلال أكثر من 9 آلاف وسيط عقاري.
تسريع التسجيل
القرشي من خلال تعميم وزارة العدل أن المحاكم لن تنظر في المنازعات المتعلقة بالعقود غير المسجلة على الشبكة الإلكترونية ،الأمر الذي سيزيد من حرص أطراف العقد على الإسراع في التسجيل لضمان حفظ حقوقهم من خلال شروط وأحكام عقد “الإيجار”.
وضع الضوابط
أعدت وزارات الإسكان والداخلية والعدل والعمل والتنمية الاجتماعية اللوائح التنفيذية للبرنامج. كما حددت الوزارات عددًا من المعايير للمواطنين غير القادرين على دفع إيجار السكن في شبكة “الإيجار”. يحدث هذا حاليًا كتطورات وتعديلات Touch. احتياجات جميع الأطراف والاتفاق على الدفع للبنوك وخدمة “أبشر”. النظام الإلكتروني الذي يتم بالموافقة على العقد من خلال الحساب المصرفي لمالك العقار ،والذي يسمح بقراءة جميع البنود والشروط لمدة 7 أيام بعد إرسالها عبر وسيط عقاري.
اقرا ايضا: شرح نص المادة ١١١ من نظام العمل السعودي
شرح قاعدة المفرط أولى بالخسارة
ما هي شروط عقد الإيجار في المملكة العربية السعودية؟
تحويل المؤسسة إلى شركة في السعودية
مستحقات نهاية الخدمة حسب قانون العمل السعودي
اجراءات شكوى مكتب العمل بالسعودية
المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)