نظام تملك العقار الجديد

نظام تملك العقار الجديد. نستعرض معكم عدة جوانب من تملك الأجانب للعقارات في المملكة العربية السعودية. البيئة القانونية لتملك العقارات في المملكة أحد أهم المؤثرات على الأصول العقارية والنشاط الاقتصادي.

هذا التحليل سيعطيك فرصة للتنبؤ بأي تغيرات للبيئة القانونية في تملك الأجانب للعقارات في المملكة. وسنلقي بالضوء على حالة التملك الحالية في الأسواق المحلية وتحليل عن التملك الحرّ للعقارات للمستثمر الأجنبي.

وفي هذا  المقال سنتناول موضوع رسالة استدعاء من الشرطه عبر منصة المحامي السعودي.

نظام تملك العقار الجديد

نظام تملك العقار الجديد

نظام تملك العقار الجديد

أولاً لا بد من تقسيم أنواع التملك العقاري للأجنبي، فهنالك 3 أنواع على الأقل حسب التصنيف لهدف الاستحواذ على عقار معين:

  1. التملك العقاري الاستراتيجي
  2. التملك العقاري الاستثماري
  3. التملك العقاري للاستخدام

في النوع الأول، يستهدف المستثمر الأجنبي تملك العقار لأهداف استراتيجية تتعدى العقار بعينه، وهذا يمكن أن نراه في المشاريع الاستثنائية مثل نيوم والقدية وغيرها من المشاريع الكبرى أو مشاريع التخصيص في المملكة. في النوع الثاني، يكون تملك العقار استثماري بحت وينظر بشكل مباشر للعوائد السنوية والرأسمالية المتوقعة عند التخارج، وهذا النوع من التملك توفره أدوات السوق المالية السعودية كصناديق الريت و شركات التطوير العقاري. النوع الثالث وهو التملك للاستخدام بدلاً من استئجار العقار، وهذا قد يكون للاستخدام التجاري أو السكني أو غيرها، كتملك مقر الشركة أو سكن الأفراد العاملين في المملكة.

الأنظمة المتعلقة

نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره 1421 هـ (أبريل 2000م) هو النظام المنظم لتملك العقار للأجانب في المملكة. يتلخص النظام في أنه “يجوز للمستثمر غير السعودي المرخص له بمزاولة أي نشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي ، تملك العقار بمزاولة ذلك النشاط … لا يجوز لغير السعودي بأي طريق غير الميراث اكتساب حق الملكية أو حق الارتفاق أو الانتفاع على عقار واقع داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة”.

أيضاً، لا بد من إلقاء نظرة على أي أنظمة ولوائح وتعديلات متعلقة بتملك الأجانب للعقارات في المملكة، مثل:

  • تعديل الفقرة (2) من الفقرة (ج) من الفقرة (2) من المادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره لعام 1421هـ (أبريل 2021م)
  • نظام التخصيص لعام 1442هـ (مارس 2021م)
  • الاستراتيجية الشاملة للقطاع العقاري المحدثة والملخص التنفيذي لها لعام 1442هـ (ديسمبر 2020م)
  • تعليمات بشأن تنفيذ مبادرة تعزيز الشراكة مع القطاع الخاص لتوفير المباني التعليمية (أغسطس 2020م)
  • تعديل المادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره لعام 1421هـ (مايو 2018م)
  • ترتيبات متعلقة بعقود الانتفاع المبرمة مع غير السعوديين في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة وعقود المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية (يونيو 2013م)
  • إضافة مادة جديدة إلى نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره لعام 1421هـ (مايو 2011م)
  • تنظيم تملك مواطني المجلس للعقار في الدول الأعضاء بمجلس التعاون لغرض السكن والاستثمار لعام 1432هـ (مارس 2011م)
  • نظام الاستثمار الأجنبي لعام 1421هـ (أبريل 2000م)

الوضع الراهن للتملك والانتفاع الأجنبي من العقارات في المملكة

يمكن أن نقسم المستثمر الأجنبي إلى فرعين، مقيم وغير مقيم في المملكة. لا ينطبق هذا على المواطن الخليجي حيث أن له معاملة خاصة وقد تتقاطع مع بعض أنظمة تملك الأجنبي للعقارات في المملكة. يمكن للأجنبي المقيم في المملكة التملك والانتفاع من العقارات في حالات كالتالي:

  • عقار مزاولة النشاط الذي يقيم من أجله
  • السكن الخاص
  • الاستثمار المباشر في السوق المالية من خلال صناديق الريت وشركات إدارة وتطوير العقارات (عدا التي تشمل محفظتها عقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)
  • الميراث (وتشمل العقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)
  • في حال كان مرخص بالتطوير العقاري والاستثمار، شرط أن لا تقل قيمة العقار عن 30 مليون ريال ويستثمر خلال 5 سنوات من تاريخ تملكه
  • الاستحواذ على حصة في شركات تملك عقارات
  • حالات أخرى

أما بالنسبة للأجنبي غير المقيم في المملكة، فيستطيع التملك والانتفاع من العقارات في المملكة كالتالي:

  • الاستثمار عبر أدوات مالية مثل اتفاقيات المبادلة (Swap Agreements) (عدا التي تشمل عقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)، وغالباً تكون عبر صناديق عالمية تستثمر في السوق المحلية
  • الميراث (وتشمل العقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)
  • حالات أخرى

ماذا عن التملك الحرّ للعقارات في المملكة للأجنبي المقيم وغير المقيم؟

قبل أن نسأل هذا السؤال، يجب أن نرى ماهي حالة استثمار الأجنبي في العقارات المطروحة طرحاً عاماً في السوق المالية.

لماذا؟

  • لتوفر بيانات نسب الملكية للمستثمر الأجنبي [1]
  • لمعرفة السلوك
  • للتساؤل عن جاذبية العقارات المحلية للمستثمر الأجنبي

نلاحظ أن المستثمر الأجنبي يستثمر بنسب مختلفة في القطاعات العقارية في السوق المالية السعودية، تداول (تاسي-TASI). نقصد بالقطاعات العقارية التي لها علاقة بشكل مباشر في العقارات، وهذا لا يعني أن المستثمر الأجنبي لا يملك عقارات في باقي القطاعات بشكل غير مباشر (بمجرد تملكه حصة في شركة تملك عقارات يكون ملك جزء من عقارات هذه الشركة). القطاعات كالتالي:

  • إدارة وتطوير العقارات
  • الصناديق العقارية المتداولة REIT

بنهاية يوم الخميس 17 يونيو 2021م، تبلغ أعلى نسبة تملك للمستثمر الأجنبي في قطاع إدارة وتطوير العقارات في شركة دار الأركان بنسبة 10.75%. وبالنسبة للصناديق العقارية المتداولة، يملك المستثمر الأجنبي في صندوق جدوى ريت السعودية نسبة 5.92% كأعلى نسبة ملكية للأجنبي في صناديق الريت REIT. بقية النسب للشركات والصناديق في الجدول التالي:

يوجد بعض القيود على بعض هذه الشركات والصناديق مثل:

  • عدم تجاوز ملكية المستثمر الأجنبي 49% (باستثناء المستثمر الأجنبي الاستراتيجي)
  • الصناديق والشركات التي ينص نظامها الأساس على عدم السماح للمستثمر الأجنبي التملك فيها (مثل الشركات والصناديق العقارية الواقعة في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)

أكثر من 28 شركة في السوق المالية يمتلك فيها المستثمر الأجنبي نسبة أعلى من أعلى نسبة ملكية في شركات/صناديق القطاع العقاري.

تحليل

بمعرفة هذه المعلومات والحقائق، قد تكون أفضل الأدوات لتملك المستثمر الأجنبي للعقارات في المملكة هي الأدوات المالية المطروحة. مع أهمية الحث على طرح المزيد من العقارات في شكل أدوات استثمارية متاحة للمستثمر الأجنبي وغيره. تتميز هذه الأدوات في توفير وصولية منخفضة التكلفة للمستثمر للدخول في القطاع العقاري بغض النظر عن ما قد يحصل من ضعف في حوكمة انتقال الملكية العقارية من خاصة إلى عامة.

التملّك الحر للأجنبي خيار غير مهم في الوقت الحالي لوجود أدوات استثمارية عقارية متاحة بتكلفة أقل وبمخاطر اقتصادية وسوقية أقل للعقارات في المملكة، فمن يعرف مالذي سيحصل في الأسواق (ليس العقارية فقط) لو سمحنا للمستثمر الأجنبي بالتملك الحرّ؟

تبدأ الهيئة العامة لعقار الدولة ،اليوم الأحد ،استقبال طلبات شراء عقارات مختلفة ،والنظر في طلبات التعديل لمدة سنة تبدأ من الخامس من جمادى الأولى.

وقد حددت المحكمة 4 قواعد لقبول الطلب ،من بينها أن يتم تقديمه في غضون عام واحد من 14 مايو 1442 هـ ،وألا يكون قد سبق الحكم فيه بحكم قضائي نهائي. تتضمن القواعد التزامًا برفع مساحي (تغيير الإحداثيات) في مكتب هندسي معتمد يوضح الإحداثيات ونوع العقار والموقع والحدود. و الضلوع و المنطقة و التطبيق لا يجب أن يكون قد سبق حسمه بحكم قضائي نهائي. ألا يكون من بين المواقع التي لا يجوز التملك فيها وفق القانون أو بأمر.

لا يجوز اتخاذ القرارات والتعليمات والأوامر فيما يتعلق بملكية هذه المناطق. الاحتياطيات الوطنية والجداول الغزيرة. كما تشمل الشروط أن الصور الجوية أو المخططات التنظيمية لا تنكر وجود إحياء في العقار موضوع طلب التملك قبل الأمر بمنع الإحياء الصادر بالمرسوم الملكي رقم 21979 وتاريخ 1387/95/11/9 هـ.

قال حمزة العسكر ،نائب محافظ الهيئة العامة العقارية للشؤون القانونية والتنظيمية ،إنه سيتم النظر في كل منطقة على حدة عند إثبات الملكية ،مشيرًا إلى أنه تم تشكيل لجان في جميع المناطق تضم ممثلين عن الجهات الحكومية من البلديات ،الزراعة والعدالة الداخلية والمالية والسلطة. سطح،

أنشأت الهيئة حسابًا على تويتر. للرد على الاستفسارات وتمرير المعلومات الجديدة من خلال الأمانة العامة للجان النظر في طلبات التملك ،تم تخصيص رقم موحد 920035544 للرد على الأسئلة ونقل المعلومات. وأكدت الأمانة أن المسح سيتم قبوله من مكاتب الهندسة والمسح المعتمدة. أنظمة وأنظمة وأنظمة مدن ومحافظات المملكة متضمنة عدة اشتراطات.

شروط قبول طلب التملك

يجب تقديم الطلب خلال عام واحد من عام 1442 هـ.

لا يمكن أن يستند أي طلب لتغيير الحضانة إلى قرار صادر عن محكمة نهائية.

ألا يكون العقار من بين المواقع التي يحظر التملك فيها وفق الشريعة الإسلامية.

لا أعتقد أن الصور أو المخططات التنظيمية تنفي وجود إحياء في العقار الذي أتقدم بطلب لامتلاكه قبل صدور أمري بحظر الإحياء.

شروط قبول طلب التعديل

– يقدم طلب التملك إلى الأمانة العامة. يجب أن يشتمل على نموذج تم إعداده من قبل الهيئة متضمنًا صورة من كل مستند والمستندات الداعمة التي يتم تقديمها معه.

انتقل إلى مكتب مسح الأراضي وقم بمسح أرضك بواسطة متخصص مرخص. سيوفر لك المساح إحداثيات خطوط الطول والعرض لممتلكاتك ،بالإضافة إلى معلومات مهمة أخرى عن أرضك.

– وثائق التملك أو الإحياء.

اختصاصات اللجنة

– النظر في طلبات التملك .

– النظر في طلبات التعديل

إذا كنت ترغب في تغيير صك ملكية عقار يقع في الحرمين الشريفين ،فعليك تقديم طلب بحيازة الأرض بدفع ثمن الشراء. يجب عليك أيضًا إكمال أو تعديل أي إجراءات قانونية وإضافة البيانات المفقودة. هذا لا يعني زيادة في قيمة العقارات الخاصة بك.

يجب استيفاء الشروط التالية لطلبات التعديل وتملك العقارات.

  • يجب تقديم الطلب خلال سنة واحدة من تاريخ بداية السنة الإسلامية.
  • ألا يكون القرار قد صدر بحكم قضائي نهائي.
  • يجب ألا يكون العقار ضمن مناطق لا يجوز الاستحواذ عليها بشكل قانوني أو بموجب أوامر وقرارات وتعليمات.
  • لا تنفي الصور الجوية أو المخططات التنظيمية وجود إحياء في العقار قبل صدور أمر منع الإحياء.
  • هذا مرسوم ملكي. انها تقول:

اﻟﻮﺛﺎﺋﻖ اﻟﻤﻄﻠﻮﺑﺔ ﻟﻄﻠﺒﺎت ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎرات

يجب تقديم طلب التملك إلى الأمانة العامة وفق نموذج تعده الهيئة ومرفقًا بالمستندات الداعمة ،بما في ذلك:

  • انتقل إلى مكتب معتمد واملأ نموذج مسح ،بما في ذلك معلومات حول الممتلكات ،مثل نوع الأرض ،والمساحة والحدود.
  •  وﺛﺎﺋﻖ اﻟﺘﻤﻠﻚ أو اﻹﺣﻴﺎء

اﻟﻮﺛﺎﺋﻖ اﻟﻤﻄﻠﻮﺑﺔ ﻟﻄﻠﺒﺎت ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎرات

يقدم طلب التعديل إلى الأمانة العامة وفق نموذج تعده الهيئة لهذا الغرض. وترفق المستندات المؤيدة لطلب التعديل.

 

التعرف على إجراءات بيع وشراء العقارات وكيفية التقدم بطلب التملك.

 

ستقوم الهيئة العامة لعقار الدولة بإنشاء موقع “حكم” على شبكة الإنترنت ،ويختص بالأفراد المتقدمين للحصول على الأراضي إلكترونياً.

لم يتبق سوى أقل من 24 ساعة على بدء استقبال طلبات المواطنين لتملك العقارات عبر الإنترنت ،وفق الشروط والآليات التي تحددها الهيئة العامة لعقار الدولة.

كشفت المادة الثالثة من القواعد شروط قبول طلب التملك ،وتضمنت وجوب تقديم الطلب خلال عام من تاريخ 5-5-1442 هـ الموافق 20-12-2020 م ،وأنه قد تم لم يتم البت فيها مسبقًا بحكم محكمة حصل على الوضع النهائي ،وأن الممتلكات المعنية لا ينبغي أن تكون ضمن المواقع التي لا يجوز فيها الحصول على الملكية بشكل قانوني أو بموجب أوامر وقرارات. والتعليمات متضمنة حدود الحرمين الشريفين والأبنية والمشاعر المقدسة والأراضي الساحلية والمحميات البحرية ومشاريع الاستزراع السمكي.

هناك أيضًا المتنزهات والمحميات الوطنية ،والمناطق البرية ،ومحميات الحياة البرية ،والقمم والمرتفعات الجبلية ،وأراضي المراعي والغابات ،والجداول والأنهار ،والسيول والفيضانات ،والشعاب المرجانية والسهول الفيضية ،والمواقع الأثرية ومحميات الهيدروكربونات. الكهرباء ،ومناطق مصادر المياه ،وأحواض السدود ومحمياتها ،والممتلكات العامة التي يصدر عليها سندات المرافق والخدمات العامة.

لا تنفي الصور الجوية والمخططات التنظيمية وجود إحياء في العقار موضوع طلب التملك قبل الأمر بإيقافه. بعبارة أخرى ،ما قلته لطلابي في الصف الثاني هو بالضبط ما أقوم بتدريسه للطلاب في صفي. فلماذا يوجد مثل هذا الاختلاف الكبير بين ما أقوم بتدريسه وما يدرسه المعلمون الذين تدفع لهم الدولة؟ أعتقد أن السبب في ذلك هو أنهم مهيئون لتصديق الدعاية على العلم.

نشرت الهيئة العامة للعقار بحكم ممثلة بالمدينة المرفقات المطلوب إضافتها من قبل مكاتب الهندسة والمساحة: ملف أوتوكاد (DWG ،ملف أوتوكاد لتحميل الرسم التخطيطي 2013) ،مخطط بتنسيق (SHAPEFILE مع الحدود ويحتوي على: الحدود والمساحة والإحداثيات وجداول بيانات الأرض. يجب تضمين الرقم (الذي سيتم إضافته إلى حقل POLYGON في النقطة الثانية ،وللتقرير المساحي) في المستند الأصلي ،والذي سيكون أيضًا ملف JPEG. (تقرير مساحي بتنسيق PDF بصيغة مختومة.)

 

اقرا ايضا: عقوبة السعودة الوهمية بالسعودية

الحالات التي يتم فيها تجميد الحساب

ما هي خصائص القاعدة القانونية بالسعودية

متى تسقط الحضانه عن الام في السعودية

محامية احوال شخصية الرياض للقضايا الشرعية والأسرية

زوجي لا يصرف علي ماذا افعل واتخاذ التصرف الصحيح

المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)

المصدر1

المصدر2

المصدر3

المصدر4

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *