حق الارتفاق في القانون. لاشك أن حق الارتفاق من أهم الحقوق التابعة لحق الملكية ،لأنه يلعب دورًا رئيسيًا في تنظيم العلاقات بين أفراد المجتمع بما يحقق المصلحة العامة وليس صالح فئة معينة. مجموعة معينة ،وهو ما جعلها موضوع اهتمام وتنظيم من قبل المشرعين بنصوص فردية خاصة بها. تتعهد ببيانها وتنظيمها.
حق الارتفاق في القانون
ينص حق الارتفاق على أن المتاخمين يمكنهم الوصول إلى الممتلكات بطريقة قانونية. كما يمنحهم هذا الحق حق الدخول والخروج إلى الممتلكات.
أولاً: ماهية حق الارتفاق:
لم يذكر نص حق الارتفاق صراحة في القانون المدني الأردني ،لكنه جاء ضمن مجموعة الحقوق المجردة لأن اسم الملكية يطابق اسم الحق في الفقه الإسلامي ،و (المادة 1271) من القانون المدني الأردني تنص على أن الحقوق المجردة هي “” الحق المجرد هو حق الارتفاق على عقار لفائدة ملكية مملوكة لشخص آخر. ” .
يهدف التخفيف إلى الحد من الاستفادة من خاصية معينة. يطلق عليه الاستعباد لصالح ممتلكات أخرى يملكها شخص آخر. الارتياح يتأخر ،وهو غير مطلوب. تقارب الخاصيتين لإتاحة حق الارتفاق.
حق الارتفاق هو حق الشخص في استخدام أموال الغير دون إذنه. ورد في المادة 1271 من القانون المدني الأردني. عناصرها الثلاثة هي:
- يجب أن تنتمي الممتلكات التي تتم خدمتها إلى شخص مختلف عن الشخص الذي تقلصت مصلحته لصالحه. يجب أن يكون العقاران مملوكين لأشخاص مختلفين.
- إذا كان العقار المخدوم أو حق الارتفاق الذي تقرر بناءً عليه المنفعة وتزايدت تلك المنفعة في قيمتها ،ولا يُعاد أي حق إلا إلى العقار وينقل معه عن طريق نقل الملكية إلى أي شخص آخر ،مهما كان سبب ذلك. نقل الملكية فلا يكون هذا الارتفاق بين عقارين مملوكين لنفس الشخص.
- المنفعة التي يقدمها العقار الذي يخدم العقار المخدوم ،وقد تكون هذه المنفعة حق الانتقال من عقار إلى عقار آخر. أو مياه الشرب ،أو الصرف في الأراضي الزراعية.
ثانياً : تقسيمات حق الارتفاق :
الارتفاق له عدة أقسام. وفيما يلي ما يخصنا: تقسيم حق الارتفاق هو الإذن لشخص ما بعبور أرض شخص آخر أو استخدامها مقابل دفع تعويض.
1- من حيث الطبيعة:
يقسم الارتفاق بطبيعته إلى ارتفاق مستمر وغير مستمر.
أ- الارتفاق المستمر:
الارتفاق هو نوع من حق الطريق الذي يتجاوز الحقوق العامة للطرق مثل الطرق. يتم الحصول على حق الارتفاق دون الحاجة إلى تدخل بشري ،مثل التوقيع.
ب- الارتفاق غير المستمر:
يتطلب الارتفاق استخدام تدخل بشري ،مثل الارتفاق لرعي الماشية.
2- من حيث المظاهر الخارجية:
ينقسم حق الارتفاق إلى قسمين: 1. حق ارتفاق ظاهر يسهل رؤيته. 2. حق الارتفاق غير المرئي الذي يصعب رؤيته. (أو لنكون أكثر تحديداً: حق ارتفاق ظاهري يمكن رؤيته بسهولة ،ورافاق غير مرئي يجب اكتشافه).
أ- الارتفاق الظاهر :
التعاطف هو التأثير الذي يشعر به شخص آخر ،والذي يتطلب مظاهر خارجية أو إشارات تدل على وجوده ،مثل باب ينفتح أو نافذة تنفتح.
ب- الارتفاق غير الظاهر :
دعنا نذهب
3- من حيث مضمون حق الارتفاق:
الجمل في هذا المقطع لها ارتباط سلبي وإيجابي. لا يتم استفزاز الارتباطات السلبية بأفعال إيجابية. تحدث العلاقات الإيجابية عن طريق الأفعال.
ثالثاً: خصائص حق الارتفاق:
يتميز حق الارتفاق بعدة خصائص يمكن تلخيصها على النحو التالي: الارتفاق مصطلح يستخدم لوصف الحق في استخدام الأرض أو جزء من الأرض لغرض معين ،مثل الزراعة أو البناء. تُمنح التسهيلات عادةً مقابل دفع نقود (حقوق ارتفاق) أو مزايا عينية (مثل الحصول على المياه). قد يكون حق الارتفاق أبديًا أو محدودًا بمدة. الشخص الذي يدعي حق الارتفاق
حق الطريق هو عقار. يرتبط دائمًا بعقار وهذا يؤدي إلى نتيجة مهمة ومهملة ،وهي أن الفعل الذي ينشئ حق الطريق يجب أن يتم تسجيله حتى يتم إنتاج تأثيره بين الأطراف أو الأطراف الثالثة. إذا لم يتم تسجيله ،فلا ينشأ حق الطريق بين أطراف أو أطراف ثالثة.
2- حق ثانوي يتبع العبودية ،أي الممتلكات المخدومة ،سواء تم التصرف فيها بالبيع أو الهبة ،أو بأي شكل آخر من أشكال التصرف.
حق الارتفاق الدائم ،ولكن ليس مثل حق الملكية ،لأنه دائم طالما أن الممتلكات المخدومة مستخدمة ،ولكن مع ذلك قد تنتهي بعدم الاستخدام لمدة 15 عامًا أو لتاريخ انتهاء صلاحيتها أو من خلال الخسارة من منفعتها للممتلكات المخدومة ،على الرغم من أنه من الأفضل القول إنه حق شبه دائم لأن القول بأنه ارتفاق هو دائم ويرسل للضمير أنه لا ينتهي
تنص المادة 1313/1 على أن “أموال الانتفاع غير قابلة للتجزئة”. يحق لأي شخص الانتفاع بممتلكات الغير ،حتى لو كانت الممتلكات مقسمة. إذا كان جزء واحد من العقار مملوكًا بشكل مشترك لعدة أشخاص ،فلكل شخص أيضًا حق ارتفاق على الكل.
رابعاً: أسباب كسب حق الارتفاق :
تسرد المادة 1272 من القانون المدني الأردني عدة أسباب لاكتساب حق الارتفاق.
& ردقوو) ؛ 1. تحصل على حقوق تجريد الأشياء عن طريق الإذن أو التصرف القانوني أو الميراث.
أنت تكتسب الحقوق المجردة والظاهرة ،بما في ذلك المرور والقنوات والممرات المائية ،ما لم يثبت أن الحق غير مشروع ،وجب رفع الضرر مهما امتد.
قدمت المادة 726 من المذكرة التفسيرية للقانون المدني الأردني شرحاً مفصلاً للمادة 1272 ،حيث ذكرت أن الحقوق المجردة “تكتسب” لنفس الأسباب التي تجعلك تحصل على الملكية ،بخلاف ما يتعارض مع طبيعتها. وبعبارة أخرى ،فإن التملك والالتصاق مستبعدان في الحقوق المجردة نظرًا لاستحالتهما في الحقوق المجردة. يمكن الحصول على حقوق الملخص بالإذن. هذا من خلال السماح لمالك العقار باستخدام حق واحد فقط من الحقوق المجردة (الشرب – النهر – التصفية – المرور) وهذا وقت إصداره كتبرع.
كما أنه يربح الحق بالتصرف القانوني ،وهو حق من خلال عقد أو وصية. إذا اشترى مالك العقار الحق من المالك المستفيد لتلك الممتلكات ،أو إذا كان لدى الشخص وصية تقترح على شخص آخر بعد وفاته امتلاك نفس الممتلكات ،فيمكنه الفوز بهذا الحق.
لا تنزعجي من ملابسك القديمة. ربما يكون قد تم تقديم سبب وجيه لوجودهم ،وبالتالي فإنه يمكن التسامح إذا كانوا أكبر سنًا مما كنت تتوقع. ويغفر أيضا أن البعض منهم به شقوق أو دموع منذ أن تقدمت به عند شرائه.
باختصار ،تُكتسب الحقوق المجردة عن طريق ما يلي:
1. عدم القدرة على التملك ،باستثناء التملك والحجز ،أمر مستحيل هنا.
يجوز للشخص الرجوع إلى إذنه متى شاء. تنص المادة 1273 من القانون المدني على ما يلي: “كل من يأذن باستخدام حق في عقاره يعود إلى إذنه متى شاء”.
إذا أقام مالك عقارين منفصلين حقًا نظريًا ظاهريًا بينهما ،يبقى الحق إذا انتقل العقاران أو أحدهما إلى مالك آخر دون تغيير في حالته ما لم يتفق على غير ذلك.
واستنباطًا لذلك يتضح أن حق الارتفاق هنا ينشأ من تخصيص المالك الأصلي ويتطلب توافر أربعة شروط لترتيب حق الارتفاق ،وهي:
- وجود عقارين مملوكين لشخص واحد.
- جعل أحد العقارين يخدم الآخر.
- يجب أن تكون خدمة الممتلكات المخدومة مرئية.
- أن يصبح العقارين مملوكين لشخصين مختلفين.
يُذكر هنا أن المالك قصد أن تكون كلا العقارين ملكية مشتركة ،وأن ذلك لن يكون مؤقتًا أو على سبيل الملاءمة. تصبح الملكية ملكية مشتركة لشخصين. وعليه ،فقد لا ترغب في الشعور بالسلب تجاه الشخص في هذه الحالة ؛ لأنه غير واضح.
هذه الشروط الأربعة هي حقائق مادية. وعليه يجوز إثباتها بأي وسيلة من وسائل الإثبات. لا يشترط أن يكون الإثبات كتابيًا.
إذا لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك ،ولكن إذا وجد مثل هذا الاتفاق في وثيقة تثبت حق الارتفاق ،فلا يمكن القول إن حق الارتفاق متاح.
العقد أو الإرادة.
يشترط أن يكون القانون المنشئ لحق الارتفاق قانونيًا. أي أنه لا ينبغي أن يتعارض مع النظام العام أو الآداب العامة. لذلك ،لا يمكن لأي شخص أن يمنح شخصًا آخر حق المرور من أرضه بأشياء يحظرها القانون ،مثل المخدرات على سبيل المثال.
4- التقادم المكسب:
أما تحديد حق الارتفاق بالتقادم فهو لحقوق الارتفاق الظاهرة فقط ،بما في ذلك المرور والتيار والتيار. وعليه ،يجوز اكتساب حق الارتفاق الظاهر بالتقادم ،سواء أكان الاتفاق مستمرًا أم لا ما دام ظاهرًا. أشر إلى وجودها.
تنص المادة 1272 من القانون المدني الأردني على أن الارتفاق يكتسب بالتقادم. في حين أن القانون المدني المصري لا يحدد مدة الحصول على حق الارتفاق ،إلا أنه ينص على أن حيازة الممتلكات لمدة 15 عامًا ستمنح المالك حق الارتفاق. يحتوي الشريط على عناصر مادية وأخلاقية ،بالإضافة إلى فترة زمنية قصيرة يمكن امتلاكه خلالها.
إذا كانت الارتفاق غير مبررة فلا تكتسب بالتقادم. حتى لو انتهت مدة التقادم ،فلا يزال من الممكن الحصول على حق الارتفاق بوسائل أخرى.
قيد على مالكي العقارات :
نصت (المادة 1274) من القانون المدني الأردني على أن: “القيود المفروضة على حقوق أصحاب الأملاك في البناء تعتبر حقوقًا مجردة لفائدة الممتلكات التي فُرضت لمصلحتهم. ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك ،يتطلب خرق هذه القيود إصلاح المطالبة عينيًا أو بالتضمين ،إذا ثبت أنها إيجابية “.
نجد هذه الحالة في الشروط الواردة في عقود البيع الصادرة عن الشركات المملوكة لأفراد أو الشركات المملوكة للدولة والتي تتضمن شروطًا أساسية مثل تلك المنصوص عليها في اشتراط عدم وجود مساحة المنزل المبنية على الأرض. تتجاوز مساحة معينة أو أن هناك حد لارتفاع المباني. على سبيل المثال ،تحظر بعض الدول الإنشاءات الجديدة التي يزيد ارتفاعها عن عشرين مترًا. نحن نقترب من الارتفاق ولا يجوز للأفراد مخالفته ،وفي حالة المخالفة يتم هدم الجزء المخالف ،وكل ذلك ما لم يكن هناك اتفاق على خلاف ذلك.
خامساً: آثار حق الارتفاق:
يشمل الارتفاق عدة جوانب. الارتفاق له الآثار التالية:
1- نطاق حق الارتفاق:
تنص المادة 1309 من القانون المدني الأردني على ما يلي: “يتحدد نطاق الحق المجرد بالوثيقة التي تنشئه وبالعرف السائد في المنطقة التي يقع فيها العقار”.
وخلاصة هذه المادة أن نطاق وحدود حق الارتفاق تحدده الصك الذي يثبت حق الارتفاق ،سواء كان عقدًا أم وصية ،وإذا كان أصله إذنًا أو تنازلًا عن المالك الأصلي ،يشار إلى الاتفاقية الضمنية بين المالك الأصلي والمالك الآخر. إذا كانت ناتجة عن وصفة طبية ،فقد اعتبرت الحيازة بالتقادم. التخفيف وفي حدود وثيقة إثبات الارتفاق أو حسب العرف السائد في الهيئة.
3- واجبات صاحب العقار المخدوم أو المخدوم:
أوضحت المادة 1310 من القانون المدني الأردني حقوق وواجبات مالك ممتلكات المرافق. يجوز لصاحب حق الانتفاع ممارسة حقه ضمن الحدود القانونية والقيام بما هو ضروري لاستخدام حقه والحفاظ عليه دون زيادة عبء حق الانتفاع.
من هذا يتبين أن مالك العقار المخدوم أو العبودية له الحق في استخدام حقوق الارتفاق ضمن الحدود القانونية ،وله الحق في فعل ما هو ضروري لاستخدام هذا الحق. الإضرار بصاحب العقار أو الخادم أو المرافق.
المصاريف اللازمة لممارسة حق الارتفاق. (هذا ما قلته. يرجى إعلامي إذا كان ذلك منطقيًا.)
تم تحديد ذلك (المادة 1311) من القانون المدني الأردني بقسمة تكاليف حقوق الارتفاق اللازمة لممارسة حق الارتفاق. تنص هذه الفقرة على ما يلي: يتحمل مالك العقار مصاريف الأعمال اللازمة لممارسة الحق المجرد وصيانته.
نصت المادة السابقة على أن ما ورد في نص المقال ليس من النظام العام ،فيجوز الموافقة على مخالفته في سند إنشاء حق الارتفاق ،أو لملاك عقارين يتم الاتفاق عليهما في أي وقت ،بشرط أن يتحمل أحدهم نفقات الأعمال اللازمة.
5 – واجبات صاحب العقار المستذل أو الذليلة:
وأوضحت (المادة 1312) من القانون المدني الأردني أنه: “لا يجوز لمالك العقار الخدم فعل ما من شأنه التأثير على الانتفاع بالحق المجرد أو تغيير وضعه ،ولا يجوز للمالك اتخاذ أي إجراء من شأنه أن سيحرم نفسه أو خادمه من حقوقهما الحالية ،ما لم يؤثر ذلك على حقهما في الانتفاع “. يمكن نقل الحق في استخدام مكان معين إلى مالك مختلف. “في هذه المرحلة ،يجوز لمالك هذا العقار أن يطلب نقل حقه إلى مكان يستطيع فيه بسهولة استخدام حقه في المكان القديم”.
يتضح من ذلك أن مالك العقار المخدوم ملزم بالامتناع عن أي إجراء من شأنه أن يؤثر على استخدامه لحقوق الملكية ،مثل الاستغلال والتصرف. يقع على العقار الخدم التزام سلبي بعدم استغلال أو التصرف في ممتلكاته الخاصة. لا يقتصر الأمر على أن مالك عقار العبد لا يستطيع تبديل موقع ارتفاقه دون اتفاق مع المالك الآخر ،بل لا يُسمح له أيضًا بتغيير مكان ارتفاقه إذا أصبح استخدامه عبئًا عليه. إذا أجرى تلك الإصلاحات ،كان من شأنه أن يجبر مالك العقار المخدوم على استخدام حق الارتفاق على ممتلكاته الخاصة ،ولا يغير مالك العقار المخدوم موقف الارتفاق بالاتفاق مع مالك منزل آخر أو عن طريق الذهاب إلى المحكمة .
6- تجزئة العقار:
تنص المادة 1313 من القانون المدني الأردني على ما يلي: “إذا قسمت أموال الانتفاع ،يبقى الحق المجرد مستحقًا عن كل جزء منه بشرط ألا يزيد ذلك من أعباء ممتلكات الخادم. الباقي”.
يُفهم من هذا المقطع أن حق الارتفاق يبقى عند تقسيم الممتلكات المخدومة ويتمتع كل جزء منها بالحق في الارتفاق ،سواء عن طريق البيع لأجنبي أو القسمة أو الميراث أو غير ذلك. ومع ذلك ،إذا أدى التقسيم إلى زيادة عبء الارتفاق ،فلا تنطبق هذه الزيادة.
يجوز لمالك العقار المخدوم أن يطلب إنهاء حق الارتفاق للأجزاء غير المستخدمة من العقار.
كما نصت المادة 1314 من نفس القانون على ما يلي: “إذا قسمت أموال العبد ،يبقى حق الانتفاع بها على كل جزء (إلا إذا كان لا يمكن استخدام الحق في بعضها) ،أما إذا كانت هناك أجزاء فلا يمكنك الانتفاع بها ،يمكنك طلب إسقاطه من جانبك “.
يتم تطبيق نفس القواعد التي تنطبق على العقارات المخدومة في قطاع العقارات الخدمية.
سادساً: حالات انقضاء الحقوق المجردة:
1- انقضاء الأجل المحدد:
المادة 1315 من القانون المدني تعني أن حق الارتفاق ينقضي بانتهاء مدته أو لم يعد المكان الذي توجد فيه حقوق الارتفاق.
يكون العقار مملوكًا لشخص واحد لنفس العقار.
وتشير المادة 1316 من نفس القانون إلى أن حق الارتفاق ينقضي عند اجتماع الخادم والمنتفع في يد مالك واحد ،لكنه يعود مرة أخرى إذا توقف سبب انتهاء صلاحيته عن الماضي ،على سبيل المثال ،انتهاء المدة. في عقد بيع أحد العقارات بموجبه. بدون أثر رجعي مثل قيام مالك حالي أو سابق ببيع أحد العقارين. عندما ينتهي حق الارتفاق ،يكون للشخص الذي يملك هذه القطعة من الأرض الحق في استخدامها.
3- استحالة استعمال حق الارتفاق:
“تسقط الحقوق إذا لم يكن من الممكن استخدامها لأن خادمًا غيّر الوضع والعقار ،ويعود إذا عاد الوضع إلى ما كان عليه”.
4- التنازل عن استعمال حق الارتفاق:
وبحسب نص (المادة 1318) ينتهي حق الارتفاق بإلغاء الانتفاع وإبلاغ المالك بإلغاء تخصيصه.
5- انعدام الفائدة من حق الارتفاق:
تنتهي صلاحية الارتفاق إذا توقف غرضه عن ملكية المستفيد أو إذا كانت له مصلحة محدودة لا تتناسب مع العبء الواقع على ممتلكات الخادم.
6- التقادم المسقط:
إذا مرت خمسة عشر عاما دون استخدام حق الارتفاق ،فيمكن مصادرتها.
في هذا الركن ألتزم بذكر بعض المصطلحات المعروفة في المحاكم أو كتابات العدالة والإشارة إلى معناها وأهم الأحكام لصالح القارئ. ماذا تعني هذه المصطلحات لغير المتخصص؟ وإليك بعض: “الراحة” مصطلح شائع يستخدم في وثائق المحكمة والكتابة.
وكثيرا ما تتكرر كلمة عقار وتثار بشأنها دعاوى كثيرة خاصة في المجالات الزراعية. وصدر بشأنه قرار مجمع الفقه الإسلامي التابع لمنظمة المؤتمر الإسلامي رقم 171 (9/18) باسم: “حقوق الحفظ وتطبيقاته المعاصرة في الملكية المشتركة”.
بتاريخ 21/11/1428 هـ – لأهميته سأذكر نصه مع: وقد اطلع المجلس على الدراسات اللازمة للإجابة على التساؤلات التي طرحتها حقوق الارتفاق ،وبعد الاستماع إلى المناقشات التي دارت حول الموضوع ،قرر ما يلي: معها ،والتي تقبل المشاركة ،بما أنك قبلت المشاركة. التخفيفات متعددة ومتجددة ،وهي مما ذكره الفقهاء في السابق: الحق في شرب الماء ،وهو نقل استعمال الماء لسقي النباتات والحيوانات. أو المياه المنقولة من عقار إلى آخر.
حق التيار هو تسييل المياه الفائضة عن الحاجة أو غير الصالحة من الأرض المرتفعة إلى الأرض المستغلة ،أو من خلالها إلى الصرف العام. حق الطريق هو “الدليل”. يمكن للمالك أن ينقل حقوق الارتفاق الخاصة به إلى شخص آخر يمتلك الأرض فوقها مباشرة. حق الارتفاع أو الارتفاع: هو حق الجزء العلوي من البناء الذي يتألف من بنايتين ،أو عدة بنايات متداخلة فوق بعضها ،أن يرتفع ويستريح على البناء الذي يقع تحته ،ويملكها الغير.
وقرر المجلس أن تنشأ حقوق الارتفاق للأسباب التالية: – إذن المالك في جمع الأموال هناك ثلاث فئات من حقوق الارتفاق: خاصة ،إما عن طريق التعويض أو المساهمة أو الضرورة. إحياء الموتى. أو الحي والممتلكات المشتركة.
كما قد تكون هناك أسباب لإنشاء حقوق ارتفاق حديثة (مثل الأسلاك الكهربائية والقنوات وأنابيب الصرف الصحي) التي تعتبر قانونية ما لم تكن مخالفة لنصوص الشريعة الإسلامية وقواعدها العامة ،مثل تمديد أسلاك الكهرباء والقنوات وأنابيب الصرف الصحي.
وأشار القرار إلى بعض الأحكام المهمة وهي: القاعدة العامة في حقوق الارتفاق أن الأصل في الفوائد هو الحل ،والضرر في النهي. أما المياه الخاصة التي يتم الحصول عليها فلا تستحق إلا عند الضرورة وبسعر مناسب. وأن يكون حق الارتفاق بمياه الشرب أو بالتوصيل والري ثابتا للعقار والمزارع حسب ما يقتضيه العرف والعرف ،بما في ذلك: يجب أن تكون المصانع والمختبرات ومحطات الصرف الصحي بعيدة عن الأنظار.
حق الارتفاق معرّف ومقيّد. يتم اتخاذ القرارات المتعلقة بالحفاظ على المناظر الجميلة من قبل المالك دون تدخل من الأطراف الأخرى أو مع التعويض عن الضرر الناجم. تفرض الجمارك المعاصرة استخدام حقوق الارتفاق لتوفير وسائل المرافق العامة ،مثل الاتصالات (الهاتف ،التلفزيون) والكهرباء والمياه والغاز والصرف الصحي وتكييف الهواء.
أمام موقف السيارات ،وأن المواقف ،إذا كانت خاصة مثل المباني والمحلات التجارية ،اتبع العين التي سمح لها بالوقوف. وانتهى نقل القرار بصدور الأمر الملكي رقم م / 6 بتاريخ 11/2/1423 هـ. ورد فيه تعريف حق الارتفاق على أنه: حق عيني. العقار الذي يحد من منفعة عقار مملوك لشخص آخر. وسأعود – إن شاء الله – للتعليق على بعض ما ورد في هذا القرار من حقوق الارتفاق ،مثل الارتفاق ونحو ذلك.
اقرا ايضا: ما هي أسئلة القاضي عند الخلع بالسعودية
كيفية تقسيم الأرض بين الورثة في السعودية
مستشار عقاري بالرياض مختص بصندوق التنمية العقارية
محامي جنائي الرياض خبير في القضايا الجنائية
ما هي عقوبة التهرب الضريبي بالسعودية
هل يجوز طلب الطلاق بسبب كثرة المشاكل
المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)